Eheti vlogunkban szakértőink az önkéntes nyugdíjmegtakarítások ingatlan célú felhasználásának lehetőségeit vitatták meg, amely 2025 januárjától válik elérhetővé.
“A kormány 2025. január elsejétől egy évre lehetővé tenné az önkéntes nyugdíjpénztári ügyfeleknek, hogy – függetlenül attól, milyen régóta takarékoskodnak – adómentesen (kamatadó- és szochomentesen, valamint a korábban kapott állami támogatás visszafizetési kötelezettsége nélkül) meglévő megtakarításaikat lakáscélra (építésre/vásárlásra, felújításra vagy meglévő hitel törlesztésére) felhasználhassák.” – index.hu
Az önkéntes nyugdíjpénztári kasszából az ingatlan piacra való átvezetés
Iványi Ildikó: Ma egy olyan témáról fogunk beszélgetni, amit mi általában így pestiesen szólva forró krumplinak szoktunk nevezni. Történt egy olyan bejelentés, hogy 2025 januárjától december végéig az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat ingatlan célra fel lehet használni. Mi ez az ingatlan cél? Ingatlanvásárlás, hiteltörlesztés, illetve felújítás. Ezzel az államnak az a célja, hogy körülbelül háromszázmilliárd forintot mozdítson meg az önkéntes nyugdíjpénztári kasszából és ez helyeződjön át az ingatlan piacba.
Na most ugye egy önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítás egy hosszútávú megtakarítási forma és az idős koromról gondoskodom ezen keresztül. Egy ingatlan is lehet mondjuk egy megtakarítási forma, egy vagyonelem, amire úgy gondolok, hogy majd eladom, és akkor annak bizonyos részéből finanszírozom az idős koromat. De hogyha csak az az egy ingatlanom van, akkor ez a dolog már egy kicsit megdőlni látszik. Mi a véleményed neked erről, illetve tervezési oldalról is sokan megkerestek, hogy akkor most nézzük meg, hogy ez egyáltalán reális-e?
János Zsolt: Tehát mint mindig, ugye minden témának több szemszögből érdemes megnézni az előnyeit, hátrányait. Kívülről nézve, egy olyan ország, amelyikben eddig azt lehetett látni, hogy az ingatlan, a saját tulajdonban levő ingatlan aránya elég magas volt. Ha megnézzük az európai országokat összességében, akkor azt látjuk, hogy szinte nincs még egy ilyen ország, amelyikben a saját ingatlan arány ilyen magas szinten lenne, hanem a többi országokban inkább a bérelt ingatlan az, ami normális és a százalékos arányok alacsonyabbak.
Na most erről a magas szintről, hogyha Európában azt látjuk, hogy különböző akár mentális vagy gazdasági hozzájárulásoknak is vannak a keresztbe áramlásai. Ezt megnézzük, akkor a saját ingatlan arány nem emelkedni fog, hanem inkább csökkenni fog. Egy csökkenés ugye azt jelenti, hogy egy nagyon erősen keresett piacból, ha csökken a kereslet, ennek egy kihatása van: az eddigi ingatlanoknak az árára is, a stabilitására is. Tehát egy szemszögből, hogy itt valaki gondolkozik azon – ebben az esetben a kormány-, hogy pénzeket mozdítson meg azért, hogy ez az ingatlanpiacba beáramljon, ez ebből a szempontból nem is olyan rossz.
A kérdés ugye mindig az, hogy ez mennyire érint engem, mint egyéni személyt, és hogy nekem az ingatlan kérdés, az önkéntes nyugdíjpénztár kérdés milyen relációban és hogy vannak az én portfóliómban?
Lehet, hogy az egyedi helyzet olyan, hogy ez pont passzol, és akkor ezen keresztül tudok lépni, mert másképp nem férnék olyan egyszerűen hozzá ehhez a likviditáshoz, ami az önkéntes nyugdíjpénztárba volt, és most fantasztikus lehetőségem van egy ingatlanvásárlásra, amit így is, úgy is terveztem, tehát ezt össze tudom hozni. Ez lehet egy egyedi helyzet.
De az is lehet, hogy már megvan az ingatlan, megvannak más befektetési paraméterek is, és ezért ez nem annyira érdekes az én helyzetemre.
Amit te mondtál, az is fontos, hogy ha ezt a pénzt most kiveszem és esetleg egy ingatlanba teszem, akkor a nyugdíjtartalék képzését hogyan oldom meg másképp? Az is lehet, hogy ezt az ingatlant bérbe adom és a bérbevételek lesznek majd nekem a cash nyugdíjas koromban és ezzel oldom meg. Tehát rengeteg előny, hátrány, sok minden ott van. Ezek a témák mindig a szakértőket erősítik meg, hogy egyedileg megnézni, hogy kinek passzol és kinek nem.
Hosszú távú szerződések és a lehetőség a kilépésre
Iványi Ildikó: Nyilván mindenkinek egyénileg kell eldöntenie, hogy az eddigi megtakarításaikkal vagy a különböző céljait, azt ő hogyan strukturálja át és mibe fekteti a pénzét. Engem mondjuk olyan kérdésekkel kerestek meg, hogy hogy valóban az egyik az ugye egy nagyon hosszútávú cél, aminek nagyon bizonytalan a kimenetele, hogy majd akkor miből fogok megélni, tehát valamennyit félre kell, hogy tegyek. Az ingatlan az egy dolog. A kérdés ugye az, hogy akkor, amikor én majd nyugdíjba vonulok, akkor annak az ingatlannak mennyi lesz az ára éppen? Az ingatlanpiac hol fog tartani? Tehát nagyon sok a bizonytalanság, hogyha a kettőt szeretném így összehozni.
János Zsolt: Pontosan. Még az is, hogy akár nyugdíjas korban egyáltalán még saját ingatlanra van-e szükségem, vagy éppen ott leszek, hogy nyugdíjas koromban eladom az ingatlant, mert akkor nem az kell, hanem hogy pont akkor rugalmasabb maradjon a helyzetem.
Még egy dolog belejön a dologba, amit szóba lehet hozni: ezeket a nagyon hosszútávú termékeket és szerződéseket a legtöbb ember nem maga motivációjából kötötte meg, hanem ezeket valaki nekik eladta, és ez is egy érzékeny pont. Ha megnézzük, azt látjuk, hogy nagyon sok ilyen hosszú időre megkötött szerződésből az emberek, ha csak megvolt a lehetőség, idő előtt sokszor kiszálltak.
Na most van egy ilyen kiskapu, amiből azt látják, hogy itt egy dolog, ahol mindig kell emlékeztessem magam arra, hogy de ez hosszútávra van, de ez kell, de kell a tartalék és főleg ezt a szöveget hallom attól az értékesítőtől, aki nekem ezt eladta. És most van egy lehetőségem, hogy kilépjek ebből a megvett valamiből és egy olyan irányba menjek, amit én ma döntök el.
Ez is egy érthető kép, sőt, hogyha most megvan egy kapu, amikor a büntető kamatok nélkül, költségek nélkül megvan ez a tranzakció helyzet, még egyszer: vannak biztos olyan ügyfél helyzetek, amelyekben ez ideális, és ezt a lépést megkell tenni. De van olyan is, ahol ez abszolút nem passzol.
Az állam, a kormány oldaláról értem és egy nagyon jó kreatív lépés, mert azt látjuk, hogy Európában még mindig az ingatlanpiacok nagyon sok országban még állnak, annak ellenére, hogy a kamatok csökkentek, ez még nem érkezett meg. Van olyan ország, ahol kamat szubvenciók voltak már az elmúlt években, ingatlanok finanszírozása nem a szabadpiacról történtek, hanem kreatívan csökkentett kamatokon keresztül, és meg kell tenni a következő lépést, mert ha ezek lejártak és nem jön a következő kereslet, akkor sajnos a szabadpiacon ez azt jelenti az áraknak, hogy ott is elkezd csökkenni az ingatlanok ára.
Kötvények finanszírozása és a kamatok csökkenése
Iványi Ildikó: Még egy kérdés: nagyon sokat beszélünk arról, hogy az államkötvényeknek kik az intézményi vásárlói. Na most, hogyha ezt a témát vesszük figyelembe, akkor ugye a nyugdíjpénztárak az egyik legnagyobb felvásárlói az államkötvényeknek. Na most a nyugdíjpénztárakban, legalábbis itt, olyan nagyon nagy széles döntése nincsen az ügyfeleknek, hogy mibe fektessék a pénzüket, mert ugye csomagok vannak, és ezekben a csomagokban ugye van egy olyan eszközosztály, ami nagyon konzervatív és ezekben a konzervatív befektetésekben vannak az államkötvények.
Most, hogyha itt háromszázmilliárd forintos kivonásáról beszélünk, az nyilvánvaló, hogy meg fog jelenni a piacon ennek egy része, merthogy az államkötvényben van. Most akkor ez hogyan lehet releváns egy államnak, hogy arra ösztönzi a lakosságot, hogy adja el, holott az ő hitele van ott?
János Zsolt: Megint távolról nézve azt lehet csak mondani, és ezt látjuk több országban – akár most, ha Kínát nézzük, ugyanaz van: ha egyszer egy állam belépett ebbe a szubvenció körforgásba, akkor az egyik szubvenció kiváltja a következő szubvenció lépést, és az utána következő szubvenció lépést, mert a lépés majd megmutatja, hogy valójában mennyi tőke mozdul. Megmutatja azt, hogy ezt ki nem bírja, esetleg ebből kinek lehetne további nehézsége. Attól függ, hogy milyenek a struktúrák.
Ugye kötvény és kötvény nem ugyanaz. Azt is meg kell nézni, hogy milyenek a futamidők: ha olyan kötvényeket érint az egész, ami most éppen lejárt, amit így is, úgy is törleszteni kellene, akkor az azt a kötvényt nem érinti annyira. Az országok oldaláról azt látjuk, hogy a legtöbb ország nemcsak törleszt, hanem általában új hitelt vesz fel és ez göngyölíti maga előtt tovább. Persze, hogy jön az a kihívás, hogy a lejáró kötvényeket akkor át kell finanszírozni. Ha megfelelő a hangulat a piacokban, akkor ezt esetleg át lehet finanszírozni.
Van egy gondolat, amit, ha kötvényeket bocsátanék ki, tudnék használni: mivel csökkennek most a kamatok, és az évekkel ezelőtt meg kötvények nagy magas kamattal árfolyamnyereséget mutatnak ki, ezért tudjuk azt, hogy a kötvények utáni kereslet a piacokban a széles privát befektetőktől akkor a legerősebb, amikor a legrosszabb. Tehát mikor alacsonyabbak a kötvény kamatok, akkor nagy a kereslet. Miért? Azért, mert a múlt bemutatta azt, hogy a múltban árfolyamnyereséget lehetett elérni, ezért akár mély kamatszinten megvásárolják a kötvényt. Nem félnek attól vagy nem is gondolnak arra, hogy a kamatok emelkednek, és akkor megint veszteségük lesz.
Pillanatnyilag kacsingat az infláció egy pár oldalról, ami azt jelentené, hogy a következő pár évre nézve akár megint hamarabb magasabb kamatot fogunk látni, mint amit ma gondolunk.
Nyugdíjmegtakarítások adókedvezménye
Iványi Ildikó: Még egy fontos dolog ehhez, hogy ugye Magyarországon a nyugdíjcélú megtakarításokat az állam 20 % adójóváírással támogatja. Tehát ebben a háromszázmilliárd forintban az a 20 százalékos adótámogatás is benne van. Tehát nemcsak az államkötvény oldaláról problémás – most ezt idézőjelben mondom – ez az egész ügylet, hanem az adó oldaláról is, hiszen azt is elengedi az állam duplán.
János Zsolt: Az egyes befektetőnek, privát embereknek ez egy fantasztikus ajándék és fel kell tegyem provokánsan azt a kérdést, hogy a széles tömeg mióta teszi fel azt a kérdést, hogy az államnak és indirekt neki mi jó vagy rossz? A legtöbben tartják a markukat és ami pottyan – mindegy, hogy honnan jön-, viszik haza, még akkor is, hogyha az egyik zsebükből áttették a másikba.
Iványi Ildikó: Azért ugye mi több oldalról szoktuk ezeket a kérdéseket megvizsgálni, és fontos az, hogy ezekről is beszéljünk, de azért összességében ugye elmondhatjuk, hogy aki ebben gondolkodik, az forduljon szakemberhez, és mindenképpen beszélgessen vele, hogy ez milyen kihatással lesz az ő jövőjére, az ő terveire, az ő céljaira.
Fontos megnézni, hogy mekkora összeg van abban az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításban és annak a konstrukciója is hogyan néz ki, mert hogyha az munkahelyi, akkor azt nehéz lesz ugye likvidálni. Tehát több tényező van, amit érdemes megvizsgálni ebből a szemszögből. Én azt tudom tanácsolni, hogy aki ebben gondolkodik, minél hamarabb készüljön fel, hogy ha lépni szeretne, akkor 2025-ben ezt mindenképpen lépje meg.
János Zsolt: Ezt összefoglalva egy téma alá lehet tenni, és ez is szokatlan a széles tömegeknek, ez a fenntarthatósági véleményezés minősítése a különböző termékeknek. Az ESG szárnya alatt pont ezek a kérdések, amit itt feldobunk az egyik oldalról a reális, hogy hogy reagál a piac, és a másik oldalról, hogy társadalmilag, gazdaságilag összességében mi tesz nekünk jót. Ez az, amire megvan a lehetőség és pont ebből a szempontból érdemes ezeket megvilágítani. És itt kijön az, hogy mindenkinek egyedi véleménye és álláspontja van, és akkor aszerint tud dönteni.
Iványi Ildikó: Jó, csak az egyedi vélemény és álláspont az valahol összegződik, és hogyha már a fenntarthatóságról beszélünk, akkor ugye annak az, hogy én egyéni oldalról mit cselekszem, annak hosszabb távon társadalmilag lábnyoma van.
János Zsolt: Persze! Sajnos azt látjuk, hogy nagyon sokan ezzel a kérdéssel nem foglalkoznak, különben nem olyan eredményeket látnánk nap mint nap különböző eseményekben, mint amit látunk. Maradjunk így ezen a szinten.
Iványi Ildikó: Nagyon szépen köszönöm, hogy megosztottad a gondolataidat velünk ebben a fontos témában. Találkozunk a jövő héten ugyanígy, ugyanebben a formában hasonló izgalmas kérdésekkel fogunk foglalkozni.
——————
Beszélgetőpartnerek:
Iványi Ildikó, a PFS-Partners pénzügyi tervező partnere
János Zsolt, nemzetközi piaci elemző
——————
Kérdése van befektetéseivel kapcsolatban?
Jelentkezzen befektetési konzultációra: https://pfspartners.hu/befektetes/
Vegyen részt a Díványbeszélgetés a tőkepiacról webinárainkon: https://pfspartners.hu/divanybeszelgetes-a-tokepiacrol/
——————-
A videóban tárgyalt tartalom KIZÁRÓLAG általános tájékoztató célokat szolgál, semmilyen körülmények között NEM jelent ajánlást bizonyos befektetések megvásárlására vagy eladására, és nem minősül befektetési tanácsadásnak! Az előadók nem tudják felmérni az egyes hallgatók kockázati profilját és pénzügyi körülményeit.
