Az Otthon Start hitelről szóló, régóta várt jogszabály megjelent a Magyar Közlönyben, és számos ponton módosult az eredeti tervezetthez képest, melyről mi is írtunk korábban. Cikkünkben áttekintjük a legfontosabb részleteket, és kiemeljük azokat a pontokat, amelyek a legnagyobb eltérést mutatják az előzetes elképzelésekhez képest.
A „227/2025. (VII. 31.) korm. rendelete az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről” névre hallgató jogszabály hivatalosan is elindította az új, államilag támogatott otthonteremtési programot. Lássuk, mit érdemes tudni róla!
Mire használható a hitel? Tanya, birtokközpont és a belterületi kitétel
Az Otthon Start hitel alapvető célja lakás, egylakásos lakóépület, tanya, vagy birtokközpont vásárlása vagy építése. A tanya és birtokközpont már az eredeti tervezetben is szerepelt, de a végleges jogszabály egy érdekes ellentmondást tartalmaz: továbbra is megmaradt a belterületi kitétel, ami szokatlan, mivel a tanyák és birtokközpontok többsége jellemzően külterületen található. Elképzelhető, hogy a belterületi feltétel csak a lakásokra vonatkozik.
Egy másik fontos különbség a CSOK Pluszhoz vagy a Falusi CSOK-hoz képest, hogy a jogszabály most nem tér ki arra, hogy a tanyán vagy birtokközponton lennie kell-e lakóépületnek.
A hitel alapparaméterei: Módosultak-e a feltételek?
A hitel legfontosabb feltételei a következők:
- A kamat fix 3% a teljes futamidő alatt.
- A maximális hitelösszeg 50 millió forint.
- A futamidő legfeljebb 25 év.
- Az előtörlesztési díj a végleges rendeletben is 1%-ban van maximalizálva.
- A banki folyósítási és hitelbírálati díj maximum 30 000 Ft lehet (az értékbecslési díj ezen felül fizetendő).
Fontos változás az eredeti tervezetthez képest, hogy amennyiben az igénylő a támogatott hitel mellé piaci hitelt is felvesz, a bank erre vonatkozóan a 2025. május 30-án érvényes díjait érvényesítheti. Ez azt jelenti, hogy a május vége óta történt díjemeléseket nem számolhatja fel a bank. Az eredeti tervezetben a piaci hitel díjai is a támogatott hitelre vonatkozó 30 ezer forintos plafon alá estek volna.
Ki minősül első lakásvásárlónak? Változtak a feltételek!
Az Otthon Start hitel igénylésének alapfeltétele, hogy az érdeklődő első lakásvásárlónak minősüljön. A rendelet pontosítja, hogy az igénylőnek és az igénylést megelőző 10 évben nem lehetett belterületi lakóingatlana. Fontos változás, hogy ez alól több kivétel is van:
- Lehetett az igénylőnek 10 éven belül olyan belterületi lakóingatlana, amelynek értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
- Nem akadály, ha a korábbi lakóingatlant lebontották.
- Az is elfogadható, ha az igénylő jelenleg is rendelkezik legfeljebb egy, 50%-ot nem meghaladó tulajdonrésszel egy belterületi lakóingatlanban.
- Újítás: Ezt a szabályt a végleges jogszabály egy fontos ponttal egészítette ki. Elegendő, ha az igénylő egyszerre csak egy ingatlanban rendelkezik tulajdonrésszel, akkor is, ha 10 éven belül több fél ingatlant is birtokolt, de sosem egyszerre. Ez a tervezetben még nem szerepelt.
Házaspárok, élettársak és adóstársak
A rendelet egyik legfontosabb kitétele, hogy házaspárok esetén elegendő, ha a felek közül csak az egyik teljesíti a tulajdonrészre és a TB-jogviszonyra vonatkozó feltételeket, bár a jogszabály összekapcsolja a két elvárást. Ez azt jelenti, hogy az a fél, akinek nincs lakástulajdona és megfelel az első lakásvásárlói feltételeknek, annak kell a 2 éves TB-jogviszonyt is igazolnia.
Ezzel szemben a jogszabály nem tér ki az élettársakra. Mivel a rendelet nem rendelkezik külön róluk, feltételezhető, hogy az élettársak esetében mindkét félnek külön-külön meg kell felelnie minden egyes igénylési feltételnek. Ez jelentős különbség a házaspárokhoz képest, és több elvárást támaszt az élettársakkal szemben.
Új lehetőségként került a rendeletbe, hogy szülők is bevonhatók adóstársként, és ők is teljesíthetik a TB-jogviszonyra és a lakástulajdonra vonatkozó feltételeket, ami jelentősen megkönnyítheti a fiatalok hitelfelvételét.
A jogviszonyra és az ingatlanspecifikus feltételekre vonatkozó változások
- TB-jogviszony: Az alapfeltétel a legalább 2 éves jogviszony. Külföldi jogviszony és nappali tagozatos diákként szerzett jogviszony is elfogadható, ami szintén könnyítés.
- Fontos módosítás: Az utolsó 180 napra vonatkozóan a külföldi TB-jogviszony és a külföldi tanulói jogviszony már nem elfogadható. Érdekes, hogy a hazai nappali tagozatos jogviszony viszont elfogadható maradt, bár a diákok jövedelmi helyzete a banki bírálat szempontjából kérdéses lehet.
- Ingázók és külföldön dolgozók: A rendelet megerősíti, hogy a szomszédos országban dolgozók munkaviszonya is beleszámít a 2 éves jogviszonyba, amennyiben legalább 2 éve magyar lakóhellyel rendelkeznek.
- Ingatlan ára és értéke:
- Többlakásos épület esetén az ingatlan értéke nem haladhatja meg a 100 millió forintot.
- Egylakásos lakóház, tanya, vagy birtokközpont esetén az érték felső határa 150 millió forint.
- Fontos: Itt nem a vételár, hanem a független értékbecslő által meghatározott érték a mérvadó!
Büntetés és egy hatalmas könnyítés: kiadható bérbe a lakás?
A kamattámogatásért cserébe az állam 5 évre elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be az ingatlanra, és jelzálogjogot is bejegyez a hitelösszeg 20%-ára.
A támogatást vissza kell fizetni, ha az igénylő megsérti a feltételeket, például nem valósul meg a vásárlás vagy építkezés, vagy eladják az ingatlant.
A legnagyobb meglepetés és egyben könnyítés a tervezetthez képest, hogy a végleges jogszabályból kikerült az a kitétel, amely megtiltotta, hogy a lakást „harmadik személynek átengedjék”.
- Ez valószínűleg azt jelenti, hogy az Otthon Start hitellel vásárolt ingatlan bérbe adható.
- A rendelet szerint az ingatlannal kapcsolatosan nem lehet hasznosítási, vagy használati jogot létesíteni, de a lakás használatának átengedése vélhetően már megengedett.
- Ez óriási különbség, ami nem csak az első otthont keresőknek, hanem a befektetési célból vásárlóknak is segíthet.
Összességében az Otthon Start hitel számos ponton rugalmasabbá és kedvezőbbé vált a tervezetthez képest, különösen a tulajdonrészre, a TB-jogviszonyra és a bérbeadás lehetőségére vonatkozó szabályok tekintetében.
Bár a jogszabály egyértelmű kereteket ad, a pénzügyi döntés meghozatala előtt minden esetben érdemes szakemberrel konzultálni. Fontos, hogy ne csak a hitel feltételeit, hanem annak a teljes pénzügyi helyzetünkre gyakorolt hatását is felmérjük, mielőtt elköteleződünk. Így elkerülhetjük a későbbi kellemetlenségeket, és megalapozott, tudatos döntést hozhatunk.
