Az ingatlanalapok világa gyakran az elérhetőség, a kiszámíthatóság és a stabilitás szimbólumaként jelennek meg a befektetők szeme előtt. Szakértőink azonban kritikus szemmel vizsgálják ezeket az alapokat, rámutatva a rejtett kockázatokra és a befektetők számára fontos tényezőkre.
IVÁNYI ILDIKÓ: Mint ahogy jeleztük Önöknek, ezen a héten egy következő olyan eszközalapról beszélünk, amely nagyon-nagyon sok kérdést vet fel és sokszor találkozunk szintén portfóliónkban ilyen befektetési eszközökkel: ez az ingatlanalapok. Az ingatlanalapokat, hogyha megvásárolni szeretné valaki, akkor az általános vélekedés ezekről az, hogy ezek biztonságosak, megbízhatóak, kiszámíthatóak, előre tervezhetőek.
De szedjük egy kicsit szét, hogy tulajdonképpen mi is van ezekben az alapokban? Különös tekintettel kérem János urat arra, hogy beszéljen a ’cash’ tartalékról is, hogy ezekben az alapokban mennyi a ’cash’, mert ez egy nagyon meghatározó kérdés!
Az ingatlanalapok likviditása
JÁNOS ZSOLT: Pontosan. A sorrendben azért jó, hogy először beszélgettünk a kötvényekről, beszélgettünk a részvényalapokról, a vegyes alapokról, mert ahhoz, hogy megértsük, hogy egy ingatlanalap hogyan működik, ahhoz ezeket az alapokat kell érteni.
Az ingatlanalap azért komplexebb, mint más alapok, mert egyszerűnek szeretné a marketing eladni. Tehát az a fogalom, hogy ingatlan, emögött a legtöbb embernek az van a fejében, hogy OK, ez tégla, ez kézzelfogható, ez biztos, ezt nem tudják elvinni. De ugyanez a problémája is ezeknek az eszközöknek, mert megvenni ingatlanokat, tárgyi értékeket ugye bármikor lehet, de ha valaki már próbált eladni egy ingatlant, akkor azzal találkozik, hogy ezt hamar el lehet adni, ha éppen arra az ingatlanra, azon a helyen, ott, azon a címen van vevő. Ha nincs érdeklődő, akkor egy ingatlan eladása elég hosszú ideig tud tartani. Tehát ez az első.
Az az ötlet, hogy alap, ez azt sugallja, hogy nem csak egy ingatlan van, hanem több ingatlan, ezzel az egyes ingatlannak a kockázatát lehet egy kicsit porlasztani.
Na most miből van egy befektetőnek direkt vagy indirekt ingatlanból bevétele? Az egyik lehet az áremelkedési spekuláció, tehát ma megvenni egy ingatlant és drágábban eladni. Ez lehet egy spekuláció. Ennek a spekulációnak akkor lesz eredménye, hogyha a végén megvan a nyereség és ebből tud részesülni a résztulajdonos. Hogyha ez egy alapon belül volt, akkor az alapnak van kifizetési lehetősége.
A második bevétele az ingatlannak: az tud a bérbeadás lenni. Tehát ha az ingatlan dolgozik. Ez lehet irodáknál, ipari ingatlanoknál, akár lakásoknál is, amelyik ki van adva és hozza a bérbevételből a megfelelő hozamot.
A kérdés mindig az, hogy milyen jogi konstrukción keresztül érkezik meg az ingatlan az ingatlanalapba. Ez egy kötvényen keresztül történik meg, mert be van csomagolva az ingatlan egy kötvénybe, vagy részvényeken keresztül, mert egy társaság, amelyik tartja az ingatlant, és annak a társaságnak a részvénye van az alapban? Ott egy kicsit ugye címke hamisításról kellene beszélni, mert ugye akkor az részvényalap és nem ingatlanalap, ami helyesebb lenne, hogyha ingatlan részvényalapról beszélnénk.
Hogyha az ingatlanpiacot megnézzük, akkor az ingatlan körül van egy teljesen nagy felhő, egy tömeg szolgáltató: a takarító társaságok, a karbantartók, a bútorokat rendezők az egész infrastruktúra, ami egy ingatlannak az életében történhet. És ezek a társaságok is külön részvénytársaságok tudnak lenni, amelyiknek a részvénye benne tud lenni egy ingatlanalapban, helyesebben egy ingatlan részvényalapban.
Tehát megint oda keveredünk vissza, hogy nagyon-nagyon fontos, ha valaki megvásárol például egy ingatlanalapot, akkor keresztül nézni a csomagoláson, hogy valójában mi van benne, milyen jogi címekkel vannak ezek az eszközök benne? Mert a jogcím szabja azt meg, ami a fontos kérdés volt, hogy milyen a likviditás? Tehát, hogyha valaki venni vagy eladni akar, akkor kell ’cash’ tartaléka legyen az alapkezelőnek. A normális nemzetközi a befektetési alapoknál a ’cash’ tartalék általában ilyen 10 % körül mozog. Egy normálisan működő piacban ez a 10 % elég azért, hogyha egy páran ki akarnak szállni, egy páran újonnan beszállnak, ne kelljen mindig nagy tranzakciókba menni.
De itt vannak kivételes helyzetek: ha vesszük az elmúlt 2 évet, a kamatokat nagyon gyorsan a központi bankok felrántották, megállt szinte teljesen – legalábbis amit a nyugat-európai piacokban láttunk – az ingatlanalapoknak az ingatlanpiacon a forgása. És ez odavezet, hogyha hirtelen most például egy ingatlanalapban benne van 10 ingatlan és annyian ki szeretnének egyik napról a másikra szállni, hogy el kellene adni 5-öt ebből a 10 ingatlanból, és ha nem működik a piac, akkor zuhannak az árak, ha zuhannak az árak, akkor kevesebb a bevétel.
Ez egy probléma volt 2008-ban is, miután összeomlott az amerikai ingatlanpiac, majd ennek, mint konzekvenciája az egész globális piac. A szabályozók bevezették azt, hogy valódi ingatlanalapok (nem ingatlan részvényalapok, hanem valódi ingatlanalapok) esetében akár T+180 – ez kiterjeszthető 360 – napra megvan a lehetősége az alapkezelőnek a visszavásárlást felfüggeszteni. Így védeni saját magát is, hogy kényszereladásba ne kelljen belemenjen, illetve ezzel védeni az ügyfeleket is, mert akkor a kényszereladás miatt csökkennének nagyon erősen az árak.
Ebből érezzük, hogy meg is kell álljak, mert ha nem, itt 2 órát beszélek csak egy fogalomról, hogy ingatlanalap ????. Valójában ez egy komplex témakör, annak ellenére, hogy nagyon egyszerűnek, biztosnak és mint egy alapsztorinak van nagyon sok esetben eladva.
IVÁNYI ILDIKÓ: Igen, éppen ezért is mondtam azt a beszélgetésünk elején, amit mondtam, ahogy jellemeztem ezt az eszközalapot, mert ugye ezt halljuk vissza az ügyfeleinktől vagy érdeklődőktől, de a médiából is ez tükröződik, hogy ilyen jelzőkkel illetik ezt az eszközalapot, és a kockázatokról, amit már Ön ugye említett, ezekről keveset beszélnek.
Hogyha nem is ingatlanok vannak benne ezekben az alapokban, hanem a részvénytársaságok részvényei, meg a kötvényei – ez tulajdonképpen így a köztudatba nem is szűrődik be, mert az ingatlan – ugye maga a fogalom -az tárgyi eszközhöz kötődik.
Az ingatlanalapokban rejlő devizakockázat
JÁNOS ZSOLT: Még egy téma ebben megjelenik: ha valaki csak azt nézi, hogy van egy fogalom és akkor megnézi, hogy hol tudok maximális hozamot elérni, akkor pont az ingatlannál is, ugye, mivel az alap ingatlannak elég korlátozott a bevételi lehetősége, ezért itt inkább kreatív kell lenni, hogy a hozamokat lehessen nagyon erősen növelni.
Ha veszünk egy példát: 2008 előtt, ami történt, hogy ingatlant, ha valaki nem készpénzből vett meg, például egy alapkezelő, hanem hitelen keresztül és a hitelt tiszta véletlen nem a saját devizában vette fel, hanem külföldi devizában (japán jen, svájci frank finanszírozások kerültek bele), akkor így egy páran addig, amíg egy irányba ment a piac, nem csodálkoztak, hogy valami nem passzol, csak örvendtek, hogy dupla annyi nekik a hozamuk vagy 3-szor annyi nekik a hozamuk, mint az összehasonlítható többi alapnál. Amikor megvolt ez a piaci botrány, akkor hirtelen észrevették, hogy upsz, itt egy deviza spekuláció is benne van az alapban, mert a hitel, amin keresztül az ingatlan finanszírozva volt, az bekerül az alapba, és ennek is egy kihatása van.
Na most az alap nem volt arra alkalmas, hogy devizákkal spekuláljon valaki, de az ingatlanon keresztül esetleg szépre lehetett beszélni, hogy hát mégis ez hozzátartozik. Ezek azok a témák, amit pontosabban érdemes megnézni, itt is kell a cetli, a kibontani, hogy mi is van a címke mögött.
IVÁNYI ILDIKÓ: Igen, amit Ön említ nagyon sokszor, hogyha megnézzük az összetételt, akkor találkozunk egy olyan fogalommal, hogy záloglevelek magában benne az ingatlanalapban. Ezt is szokták kérdezni az ügyfelek, hogy ez micsoda, hogy záloglevél? A záloggal kapcsolatban is ugye más a mi értékrendünk, más fogalmakat társítunk hozzá, holott ugye ez a bankoknak a hitellevelei, amelyek ott kötvény formájában megjelennek.
JÁNOS ZSOLT: Pontosan, és ezzel visszakerülünk oda, amivel kezdtük a mai felvételt, hogy beszélünk ingatlanalapról, de nagyon fontos megnézni, hogy milyen jogi konstrukció, milyen jogi csomagolás van mögötte. Egyszerűen lefordítva 2 kategória: részvény formájában, kötvény formájában. A részvényeknek általában megvan az az előnye, hogy az általában egy likvidebb piac, napi szinten kint van a kirakatban. A kötvények általában nem naponta forgalmazott piacban vannak. Ez egy másodpiac és itt már el tud kezdődni az, hogy az az ár, amit látok, az lehet, hogy nem az az ár, amit én bármikor kapok, hogyha ezt az eszközt szeretném eladni.
A téma magában megengedné, hogy sokkal többet beszélgessünk erről. Mikor valaki ezt mondja nekem, hogy ő szeretne ingatlanalapot vásárolni, akkor azt javaslom, hogy először nézzük meg, hogy ő mit köt ahhoz a fogalomhoz, hogy ingatlan? Mi van neki asszociációban, mit is keres, mi az elvárása, milyenek az idősávok? Azután lehet csak eldönteni, hogy valójában egy ingatlanalap az, ami neki megfelel? Egyáltalán a létező ingatlanalapok univerzumában érdemes halászni vagy fizikálisan telekkönyvvel saját magához kötött ingatlanról beszéljünk, vagy felejtsük el azt, hogy ingatlan, és legyünk egy őszinte más kategóriába, ami egészen más paramétereket mutat fel.
IVÁNYI ILDIKÓ: Igen, itt ugye megint oda jutunk, hogy annyira összetett már a befektetési piac és annyi mindenre figyelni kell, hogy ezekben a kérdésekben valóban érdemes szakértőkhöz fordulni és ahogy Ön is szokta mondani, hogy a függöny mögé bekacsintgatni, hogy egyáltalán mit is tartalmaz az az eszköz, mert annak függvényében lehet jó döntést vagy jobb döntést meghozni, és akkor később nem lesznek meglepetések.
JÁNOS ZSOLT: Abszolút.
IVÁNYI ILDIKÓ: Nagyon szépen köszönöm, hogy ma is megosztotta velünk ezeket a fontos információkat! A jövő héten új eszközosztályokról fogunk beszélgetni, amelyek lehet, hogy 1-2 portfólióban már benne vannak és találkoztak már az ügyfelek vele, de még azért annyira nem elterjedtek, pedig eszközként a befektetésekben nagyon jól alkalmazhatóak.
——————
Beszélgetőpartnerek:
Iványi Ildikó, a PFS-Partners pénzügyi tervező partnere
János Zsolt, nemzetközi piaci elemző
——————
Kérdése van befektetéseivel kapcsolatban? Jelentkezzen befektetési konzultációra: https://pfspartners.hu/befektetes-megtakaritas/
Vegyen részt a Díványbeszélgetés a tőkepiacról webinárainkon: https://pfspartners.hu/divanybeszelgetes-a-tokepiacrol/
——————-
A videóban tárgyalt tartalom KIZÁRÓLAG általános tájékoztató célokat szolgál, semmilyen körülmények között NEM jelent ajánlást bizonyos befektetések megvásárlására vagy eladására, és nem minősül befektetési tanácsadásnak! Az előadók nem tudják felmérni az egyes hallgatók kockázati profilját és pénzügyi körülményeit.
Business illustrations by Storyset
